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不動產登記基礎知識解讀
發布時間:2019-05-08 16:25    來源:不動產登記局
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XXGK-2019-002544  公文時效:[有效]
發布機構 不動產登記局 發文日期
不動產登記基礎知識解讀

來源:乾縣不動產登記中心微信公眾號

1、什么是不動產和不動產登記?不動產登記主要包括哪些內容?

不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。

不動產登記的內容包括不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;涉及不動產權利限制、提示的事項以及其他相關事項。

2、不動產登記的主要內容有哪些?

不動產登記的內容是不動產權利歸屬和其他法定事項,包括:

(1)不動產的自然屬性。如:面積、空間、用途等。

(2)不動產權利歸屬。如:權利人是誰,權利來源是什么,以及權利的期限等。

(3)不動產權利的變化情況。如變更了權利人等。、

3、不動產登記包括哪些類型?

不動產登記的類型包括:不動產首次登記、變更登記、轉移登記以及注銷登記;其他特殊登記類型包括更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

不動產首次登記,主要是指不動產權利的第一次記載于不動產登記簿,如實踐中的總登記和初始登記。

變更登記,主要針對不動產權利人的姓名或者不動產坐落等發生變化的情形。

轉移登記,主要針對不動產權屬發生轉移的,如買賣、繼承、贈與、以不動產作價入股等,這是最為普遍的一種登記類型。

注銷登記,是指因不動產權利的消滅等而進行的登記。

更正登記,一般是指登記機構根據當事人的申請或者依職權對登記簿的錯誤記載事項進行更正的行為。

異議登記,是指登記機構將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿記載的權利所提出的異議申請記載于不動產登記簿的行為。

預告登記,是為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。

查封登記,是指不動產登記機構根據人民法院等提供的查封裁定書和協助執行通知書,將查封的情況在不動產登記簿上加以記載的行為。

4、 依申請登記的不動產登記程序包括哪些環節?

根據國土資源部《不動產登記操作規范》(試行)的規定,依申請登記的不動產登記程序主要包括以下五個環節:

第一,申請。不動產登記申請是不動產申請人向不動產登記機構提出的進行登記的請求,是開始不動產登記程序的第一個環節。通常情況下,當事人不申請,登記機構不得辦理登記。

第二,受理。受理是登記機構對符合條件的登記申請予以接受的行為。受理的過程實際上相當于初步審查,例如,申請人提交的材料是否齊全,申請材料上的內容與申請登記的事項是否相符,申請形式是否符合法定要求,申請材料的內容之間是否相互對應等。

第三,審核。不動產登記機構受理登記申請人的登記申請后,需要對申請登記的事項進行進一步審核,最終作出予以登記或者不予登記的決定。

第四,登簿。登簿是指不動產登記機構對符合登記條件的登記事項在登記簿中予以記載的行為。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據,登記事項記載于不動產登記簿時,標志著登記程序完成。

第五,發證。發證是指登記程序完成后,依法向符合條件的申請人核發不動產權證書或登記證明。

5、不動產登記的辦理時限是多少?

自受理登記申請之日起30個工作日內,法律另有規定的除外。

需要注意的是,審查時限并不包括公告的時間,也就是說,有的不動產登記類型如果需要公告的,其公告的時間是不計算在30個工作日之內的。

我區不動產登記中心在全面優化辦事流程的基礎上,將最大限度的縮短辦理時限。

6、小區道路綠地可登記業主共有嗎?

《不動產登記暫行條例實施細則》第三十六條規定:辦理房屋所有權首次登記時,申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的,其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

小區內的綠地、道路、公共設施等屬于全體業主共有的不動產,《實施細則》明確了在辦理房屋所有權首次登記時,申請人應當將建筑區劃內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業主共有。業主轉讓房屋所有權的,其對共有部分享有的權利依法一并轉讓。

7、不動產登記必須由雙方共同申請嗎?

不動產登記申請應當以共同申請為基本原則,以單方申請為例外。共同申請是不動產登記申請的一般方式,主要適用于因法律行為而產生物權變動的情形,如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。對于因此產生的不動產登記,如果當事人不共同申請,登記機構就無法完整了解當事人的真實意思,也就無法保證登記結果的正確性。

另外,條例也規定了一些可以由當事人單方申請的情況:第一類是尚未登記的不動產首次申請登記的情形;第二類是繼承,接受遺贈取得不動產權利的情形;第三類是經過國家公權力確認導致物權變動的情形,包括司法行為、仲裁行為和政府行政行為;第四類是權利人姓名、名稱或者自然狀況變化,申請變更登記的情形;第五類是不動產滅失或者權利人放棄不動產權利,申請注銷登記的情形;第六類是申請更正登記和異議登記的情形;第七類是法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的情形。這屬于兜底性的規定,涵蓋了其他可以由當事人單方申請的情形。

8、監護人能處理未成年人的房屋財產嗎?

一般情況下,未成年人的父母就是未成年人的監護人。監護人可以處理未成年人的房屋財產。但是,需要注意的是,監護人處分未成年人的房屋而申請登記的,需要提供他(她)與未成年人的身份關系的證明,還要提供他(她)處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證。

9、什么時候可以撤回不動產登記申請?

登記機構將登記事項記載于不動產登記簿之前的這段時間里,申請人可以撤回登記申請。登簿之后,不動產物權就已經成立,是不能撤回不動產登記申請的。

10、房屋買賣合同生效,房屋所有權就自動轉移了嗎?

依據《物權法》有關規定,當事人之間訂立的有關不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。可見,簽訂房屋買賣合同之后,無論是否辦理不動產登記,都不影響合同本身的效力。

但是,房屋買賣合同生效之后的法律效力與辦理不動產登記產生的法律效力是不同的。也就是說,合同生效不等于所有權變動,只有辦理了不動產登記,才產生物權變動的法律效果。

11、申請登記時需提交哪些材料?

不動產登記是指不動產登記機構依照法律規定將不動產權利人的名稱或姓名、用途、面積、位置和坐落及其坐標、取得土地的方式、土地使用權期限、土地承包期限等等不動產的信息記載到不動產登記簿上的行為。因此,申請登記的類型不同,需要提交的材料也不同。以房地產登記為例,提交的材料主要包括四樣:

(1)《不動產登記申請表》。主要填寫申請人的基本情況、房屋和土地的基本情況、申請的事項和原因等。

(2)身份證明材料。單位申請的,提供《營業執照》《組織機構代碼證》;個人申請的,提供本人《居民身份證》。如果委托他人辦理的,還得提供授權委托書和代理人的身份證明材料。

(3)房地產權屬來源證明材料。包括取得土地、房屋的相關批準文件,比如:《建設用地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》、房屋符合規劃的證明,如《建設工程規劃許可證》、《房屋竣工驗收備案證》、《安全鑒定報告》等。

(4)房地產界址、空間界限和面積等材料。包括土地測繪和房屋測繪資料,如房屋平面圖、宗地圖、樓層分層分戶圖等。

(5)土地出讓金、契稅等費用繳納票據。

12、什么是不動產權籍調查?

不動產權籍是指記載不動產的權屬、位置、界址、面積、用途、等級和價格等的表卡簿冊證、圖件和數據的總稱。不動產權籍調查:指依照不動產權利人的申請和由政府統一組織,通過權屬調查和不動產測量,查清不動產的權屬、界址、面積、用途、等級和價格等基本情況,形成數據、圖件、表冊等調查資料,為不動產登記、核發證書等提供依據的一項技術性工作。

13、哪些情形需要開展不動產權籍調查?

需開展不動產權籍調查的情形:1.申請不動產所有權、使用權首次登記;2.申請不動產所有權、使用權變更、轉移等登記的,不動產界址點發生變化的;3.實施不動產統一登記前,已經分別辦理土地、房屋或其他不動產權籍調查的,不動產界址發生變化的。4.實施不動產統一登記前,已經分別辦理土地、房屋或其他不動登記的,但未進行權籍調查或者無法提供權籍調查成果的。

14、無需開展不動產權籍調查的情形有哪些?

無需開展權籍調查的情形:1申請不動產所有權、使用權變更、轉移等登記的,不動產界址點未發生變化的;

實施不動產統一登記前,已經分別辦理土地、房屋或其他不動產權籍調查的,不動產界址發生變化的。

15、新證與老證有什么不同?

新證與老證的區別,大致可以歸納為四點:

一是,證書變了。現在的證書統一為:《不動產權證書》、《不動產登記證明》。

二是,現在的證書上,增加了一個二維碼,作為存儲不動產登記信息的標識。只要掃描證書上的二維碼,就可以立即獲取不動產權證的編號、不動產單元號碼等相關信息。

三是,證書上既有土地信息,也有房屋信息,內容比原來得多,更細。比如,新的《不動產權證書》上的圖紙就有兩張,一張是宗地圖,反映的是土地的界址、界線、鄰宗地等信息;另一張是房屋平面圖,反映的是建筑物、構筑物在宗地上的具體位置。

16、什么是不動產登記簿?

不動產登記簿,是指由不動產登記機構依法制作的,對某一特定地域轄區內的不動產及其上的權利狀況加以記載的具有法律效力的官方記錄。

不動產登記簿既要反映不動產的自然狀況,又要反映其上建立的各類法律關系,在不動產統一登記制度中處于核心地位。

17、不動產登記簿應記載哪些事項?

不動產登記簿記載事項,主要分為不動產的自然狀況、權屬狀況以及其他限制、提示事項等三種類型。

不動產的自然狀況,主要是指坐落、界址、空間界限、面積、用途等信息。不動產的權屬狀況,主要是指不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等信息。不動產限制提示事項,主要是針對異議登記、預告登記、查封登記等登記類型而規定的。在異議登記的情況下,登記簿記載的是他人對登記簿記載提出異議這一客觀事實;在預告登記的情況下,登記簿記載的是他人享有將來發生物權變動請求權這一事實;在查封登記的情況下,登記簿記載的是司法機關查封的事實。上述情況下,都未發生權屬的實際變動,記載只是一種風險的提示和權利的限制。

18、登記機構受理申請時應當查驗哪些內容?

不動產登記機構受理不動產登記申請的,應當按照下列要求進行查驗:

不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。判斷不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致,通常可以通過審查測繪報告來進行。

有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致,特別是權屬來源證明材料和有關證明文件與申請登記的內容是否一致。

申請登記的不動產是否存在權屬爭議。

登記申請是否違反法律、行政法規的強制性規定。

19、不動產登記后,原有的房屋土地證是否需要更換?

不需要。不動產權利人已經依法享有的不動產權利,不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。不動產統一登記實施后,無論是依法頒發的新版證書,還是因沒有完成機構和職責整合,不具備頒發新證書而繼續頒發舊證書的,以及條例實施前,有關部門依法頒發的各類證書,都繼續有效,新版證書和舊版證書在一段時間內并行有效。等到依法辦理轉移變更登記時,逐步更換為新的不動產登記簿證。各地不得強制要求當事人更換《不動產權證書》和《登記證明》,不得增加群眾和企業的負擔。也就是說,目前權利人手里的各類不動產權證,暫時不用去更換。

20、在辦理不動產統一登記時,哪些權利應一并申請辦理?

建設用地使用權轉移登記、抵押登記、查封登記的;該土地范圍內的建筑物、構筑物應當一并辦理登記;申請建筑物、構筑物所有權轉移登記、抵押登記、查封登記的,該建筑物、構筑物占用范圍內的建設用地使用權應當一并辦理登記。

21、哪些登記類型需要實地查看?

屬于下列情形的,不動產登記部門應當實地查看:

一是房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記。

二是在建建筑物抵押權登記。

三是因不動產滅失導致的注銷登記。

四是不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

22、辦理不動產登記要用多長時間?

除法律另有規定外,不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續。為了保證登記的準確性,在不動產登記機構對申請登記事項進行審核時,有可能需要進行實地查看或者調查、詢問以查明不動產權屬的實際狀況,這些程序的進行需要的時間較長,因此規定了30日的辦理期限。

需要注意的是,本條所規定的審查時限并不包括公告的時間。公告并非不動產登記的必經程序。如果登記機構在進行審查時認為需要公告的,或者法律法規有明確的規定需要公告的,公告的時間應當另行計算。

23、誰有權查詢不動產登記資料?

不動產登記的權利人、利害關系人可以依法查詢、復制不動產登記資料,不動產登記機構應當提供。這里的“權利人”,是指在不動產登記簿上記載的不動產物權人,而不包括債權人,如房屋的租賃權人就不屬于這里的權利范疇。這里的“利害關系人”,須提供與不動產登記事項有利害關系的說明材料,如證明申請人屬于房屋繼承人、受贈人和受遺贈人,仲裁事項、訴訟案件的當事人等。同時,有關國家機關,如國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關和紀檢監察部門等,在執行公務過程中,也可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理事項有關的不動產登記資料。

查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的,如遺失補證、訴訟取證、公證仲裁、房產調查等。申請人應當按照填寫的利用用途對所獲得的登記資料進行利用,不得將這些資料用于其他目的。未經權利人同意,也不得向社會或者他人泄露查詢獲得的不動產登記資料。

24、夫妻可以查詢配偶名下的不動產信息嗎?

不動產登記資料的查詢方式可以分為兩類,一是以不動產查人,二是以人查不動產。允許以不動產查人方式進行的查詢,基本無較大爭議。而對于以人查不動產方式進行的查詢,我國則進行了限制性規定。作此規定的目的,是為了防止不動產登記信息被不正當利用導致個人隱私被泄露,是對登記資料查詢人需要的滿足和對權利人隱私保護的一種平衡,避免了查詢人濫用查詢權利對他人個人隱私侵犯的風險。

但是,權利人、利害關系人查詢不動產登記信息可以不受“不能以人查不動產”規定的限制。基于此,夫妻一方可以以姓名為條件查詢對方名下的不動產登記信息。對于夫妻共有不動產,根據《婚姻法》的規定,在沒有特別約定的情況下,婚后所得的不動產為夫妻共有,夫妻一方作為共有不動產的所有人當然可以查詢相關登記信息。對于夫妻一方取得的個人不動產,通常配偶查詢時都涉及財產分割等利害關系,雖然對方沒有所有權,但基于婚姻的屬性及夫妻間的特殊身份關系,另一方也應當享有知情權。實踐中,夫妻一方持身份證、戶口本和結婚證等證明夫妻關系的有效證件,可以向不動產登記機構查詢另一方的登記狀況,有關單位應當受理,并且為其出具相應的書面材料。

25、“小產權房”能否申請不動產登記?

不動產登記是按照《物權法》的要求,依法保護不動產權利人合法權益的行為,不可能登記不合法的內容。根據我國現有法律,“小產權房”違反了《土地管理法》有關規定,從誕生之日起就沒有取得合法的身份,將其納入不動產統一登記是沒有依據的。所以“小產權房”不可能準予登記。

近年來,國務院、國土資源部、住建部先后三令五申,明確指出小產權房建設是違法的,不得登記發證。希望廣大群眾不要購買小產權房,以免財產損失。

26、申請不動產登記應當提交哪些材料?

申請登記的類型不同,需要提交的材料也不同。以房地產所有權首次登記為例,提交的材料主要包括五項:

(1)《不動產登記申請表》。主要填寫申請人的基本情況、房屋和土地的基本情況、申請的事項和原因等。

(2)身份證明材料。單位申請的,提供《營業執照》《組織機構代碼證》;個人申請的,提供本人《居民身份證》。如果委托他人辦理的,還得提供授權委托書和代理人的身份證明材料。

(3)房地產權屬來源證明材料。包括取得土地、房屋的相關批準文件,比如:《建設用地使用權出讓合同》、《建設用地批準書》、房屋符合規劃的證明,如《建設工程規劃許可證》、《房屋竣工驗收備案證》、《安全鑒定報告》等。

(4)房地產界址、空間界限和面積等材料。包括土地測繪和房屋測繪資料,如房屋平面圖、宗地圖、樓層分層分戶圖等。

(5)土地出讓金、契稅等費用繳納票據。

27、不動產登記必須由雙方共同申請嗎?

不動產登記申請應當以共同申請為基本原則,以單方申請為例外。共同申請是不動產登記申請的一般方式,主要適用于因法律行為而產生物權變動的情形,如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。對于因此產生的不動產登記,如果當事人不共同申請,登記機構就無法完整了解當事人的真實意思,也無法保證登記結果的正確性。

可以由當事人單方申請的情況主要有以下幾類:第一類是尚未登記的不動產首次申請登記的情形;第二類是繼承,接受遺贈取得不動產權利的情形;第三類是經過國家公權力確認導致物權變動的情形,包括司法行為、仲裁行為和政府行政行為;第四類是權利人姓名、名稱或者自然狀況變化,申請變更登記的情形;第五類是不動產滅失或者權利人放棄不動產權利,申請注銷登記的情形;第六類是申請更正登記和異議登記的情形;第七類是法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的情形。

28、不動產登記信息可以隨意查詢嗎?

不是任何人都可以查詢不動產登記信息。一般來說,不動產權利人、與不動產權利有利害關系的人,可以依法查詢、復制不動產登記資料。另外,人民法院、紀檢監察、檢察等有權部門需要了解權利人的不動產信息時,也可以查詢,但必須提供查詢目的和查詢的證件。

29、不動產統一登記后,原有的房產證、土地證是否需要更換?

不需要。不動產權利人已經依法享有的不動產權利,不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。不動產實施統一登記后,無論是依法頒發的新版證書,還是不動產統一登記前,有關部門依法頒發的各類證書,都繼續有效,新版證書和舊版證書在一段時間內并行有效。等到依法辦理轉移、變更登記時,逐步更換為新的不動產登記簿證。不得強制要求當事人更換《不動產權證書》和《登記證明》,不得增加群眾和企業的負擔。也就是說,目前權利人手里的各類不動產權證,暫時不用去更換。

信息編輯:[劉保剛]

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